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「関西電力グループの不動産開発って?」

2005.11.15
金檀勲



関西電力
グループ経営推進本部 不動産事業推進グループ
チーフマネジャー
金檀勲



都心のタワーマンションや郊外の住宅開発で「関電不動産」の名を見かけることが増えてきた。なぜ関西電力グループが不動産開発なのか──関電不動産で3年数カ月、実際に不動産開発を手がけてきた、関西電力グループ経営推進本部不動産事業推進グループの金檀勲チーフマネジャーに訊いた。

――関西電力が不動産開発、住宅開発を進める理由は? //////////
関西電力グループは、エネルギーをコアに暮らしの基盤となる領域において、「お客さま満足No.1」をめざしている。その取り組みの一つとして、お客さまに「安心・便利・快適」な住環境を提供している。その下支えとして、オール電化はもちろん関西電力グループの多様なサービス──ケイ・オプティコムの情報通信サービスや関電SOSのホームセキュリティサービス、住宅品質保証などを活用していこうというのが狙いだ。

――事業はどのような形で展開しているのか? //////////
事業は、グループ会社の関電不動産が中心になって実施。もともと関西電力の本支店ビル、社宅寮の賃貸、管理などを行ってきたが、電力自由化のなかで関西電力グループが保有している土地を活用しながら、一般向けの不動産事業をやっていこうということで数年前から本格的に取り組み始めた。学生マンションなどの賃貸事業も手がけているが、近年力を入れているのが新規分譲事業。当初は外部ディベロッパーとの共同事業という形でオール電化やグループサービスの良さをディベロッパーに認識いただきながら、我々としては事業ノウハウを学び吸収してきた。一方で、外部のディベロッパーに依存してしまうのではなく、自ら良い物件を企画提案して、オール電化住宅の普及促進を図っている。現在では自ら外部土地の入札にも参加して事業を組み立てていけるだけの実力がついてきつつある。

――手がけた物件としてはどのようなものがある? //////////
現在販売中の分譲マンションは、大阪都心部の超高層マンション「ビオール大阪 大手前タワー」「エルザグレース堀江タワー」と、大阪北部の彩都(国際文化公園都市)の「ア・デイ彩都」。いずれも、土地は関西電力グループの所有地で、外部ディベロッパーとの共同事業による200─300戸台の大規模マンションだ。また計画中の物件としては、大阪市天王寺区の日赤病院跡地の「桃坂コンフォガーデン」や市立豊中病院跡地の「豊中地点」がある。こちらはいずれも外部土地を公募で落札し、住宅だけでなく、かんでんジョイライフが運営する高齢者施設や、健康関連施設などを組み合わせたトータルの街づくりを提案している。

――そのなかで関西電力グループらしさはどう盛り込んでいる? //////////
我々がめざす次世代型住宅を「エルテック新大阪」のモデルルームで展開しており、例えば、用途に応じてキッチンスタイルを変えられる可動式IHクッキングヒーターテーブルとか、使わないときは収納できる昇降式レンジフードなど、電気なら間取りの自由度、空間の自由度が拡がるということを提案してきた。だから売出中の物件も、そのコンセプトを踏襲したオール電化仕様だし、光ファイバーやセキュリティシステムも完備。そのうえで我々がこだわったのは、超高層タワーマンションの場合、共用施設の充実だ。普通ディベロッパーは最上階を特別なお客さま用として売り出したい。しかし、我々は、全入居者のコミュニティを形成しようと考えていた。だから「ビオール大阪」では最上階に入居者誰もが利用できる空中回廊と屋上庭園、スカイサルーンを設けた。これは日本初。地上40階、視界360度の眺望が入居者みんなのものというわけで、非常に反響がよかったので「堀江タワー」でも同様に最上階にスカイラウンジを設けている。

――物件の販売状況やお客さまの反応はどうか? //////////
これまで販売してきたオール電化マンションは完売。販売中の物件も売れ行きは順調だ。ビオール大阪では6000万円を超える高額住戸39戸が既に完売した。良い物件をリーズナブルな価格でご提供するため、モデルルームのグランドオープン直前にアンケートやDMで反響を伺い、人気度合いや他の物件との競合度合いも勘案して価格を決定している。実際入居いただいたお客さまにアンケートも行っており、特に、「部屋数は増えたが光熱費はオール電化にして減った」と、光熱費の低減効果に評価が高いのに加え、「火を使わないので安心」とか、「キッチンが綺麗」という声が上位を占めている。

――近年、都心部に超高層マンションが増えているが、お客さまの住まいに関するニーズは変わってきているか? //////////
確かに都心回帰現象は見られる。高齢者にとっては、都心は便利。病院が近いとか、商業施設や文化施設の充実、徒歩で人との交流が図れる施設に行けたり、繁華街を歩いて刺激を受けられるなどの観点から、都心回帰が起きている。都心に超高層マンションが現れたのは数年前からだが、今は若干、供給過剰気味と言えなくもない。希少価値は下がってきており、いかに良い企画を盛り込むかが非常に大事になっている。少人数世帯が増えるなかで、都心の良い物件へのニーズはあるが、一方で、郊外の戸建てにこだわられる方もやっぱりおられるわけで、ニーズは多様化している。

――不動産事業を行う上での苦労点は? //////////
ディベロッパーの仕事は、「土地の評価・選定」に始まり、「事業企画立案」「設計・施工」「販売」「管理・アフターサービス」というのが一連の流れ。どの段階も簡単にいくわけではないが、とりわけ施工段階では、工事中の振動・騒音や日照問題、周辺環境の変化などに対し地元の方のご理解が不可欠。私自身、何度も住民説明会に足を運び、ご理解いただけるよう真摯に説明させていただいた。そういう段階を経て、ようやく販売にこぎつけるわけだが、お客さまにはこの時初めて披露してご提案。それまで温めてきた企画が受け入れられるか、自己満足のまま終わるか、お客さまの評価をいただく非常に怖い瞬間だ。お客さまにすれば住宅は購入商品のうちで一番高い。車10台分だから、本当に納得しないと購入いただけない。それだけにモデルルームでの抽選会が盛況で、購入決定の赤いリボンでボードが埋まったときは、感動で胸がいっぱいになったものだ。

――今後の課題、抱負は? //////////
これまでの開発地点は、ほとんどが関西電力の保有土地。しかし、今後は開発に適した社有地が減少していくことから、外部土地をどう取得していくかが課題となる。住宅開発は、交通利便性とか生活利便性、学校区など、立地の良し悪しでほとんどが決まる面がある。収益性とリスクを十分勘案しながら、できるだけ良い土地を取得していきたい。そして、これからも、オール電化とグループサービスの強みを生かした、他にない企画を盛り込んで、土地のポテンシャルを最大限高めて売っていきたい。また、分譲といっても、関電グループにとっては、ずっと電気をお使いいただくお客さまだから、アフターサービスにも力を入れ、責任を持って管理していきたい。最後に、関電不動産が関西に根づいた不動産事業者としてさらに成長し、発展していくようにサポートしていきたい。■


関電不動産>>
 http://www.kanden-fudosan.co.jp/index.html
  



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